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      1. 【透视】中心城易主!深圳诞生首宗外资并购商业资产交易

        滚动新闻透视2019-02-27 10:38

        腾讯智慧房产 陈慧敏 发自深圳

        正值粤港澳大湾区宣讲会前夕,一纸公告为深圳中心城的命运画下了句点。

        2月20日晚间,亚洲最大房地产信托投资基金领展房产基金(00823.HK)发布公告称,领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心,于当日与卖方签订框架协议及股权转让协议书。

        图为公告全文

        深圳诞生首宗外资并购商业资产交易

        据腾讯智慧房产查阅相关资料获悉,这是近三年来,深圳首次出现整体出售的购物中心交易,也是深圳首宗外资并购商业资产的交易。

        此外,公告显示,成交落实后领展将透过持有股权成为目标公司保怡物业管理(深圳)有限公司的唯一拥有人,其等同该物业(即新怡景商业中心,位于中国深圳市福田中心区福华路)的唯一拥有人。

        怡景中心城管理处

        为了解目前交接进度及商场近期规划,腾讯智慧房产第一时间向怡景中心城物业管理部门了解情况,对方称目前暂未与收购方交接完毕,具体事宜将于近期内部宣导会公布。

        资料显示,受制于香港强大的辐射力,深圳零售出售市场一直不够活跃。一线城市中,外资并购商业资产多将目光着眼于上海、北京。如此次怡景中心城交接能够顺利完成,意味着深圳资产的价值,开始得到外资认可。

        对于外界而言,领展收购怡景中心城不是无迹可寻。去年9月,领展发布公告称,拟就资产组合进行评估,并有可能涉及潜在的资产出售或收购。此后,市场不时传来领展收购、出售物业的消息。其中,就包括斥资约74亿港元购买深圳中心城商场。

        经腾讯智慧房产多方求证,此前坊间流传的的深圳中心城商场即为近日领展实?#36866;?#36141;项目。

        怡景中心城外景

        怡景中心城内景

        地处福田CBD的中心城广场,紧邻皇庭广场、福田COCO Park、连城新天地等商业体,总建面约14万平方米,商业面积近12万平方米,分为地上一层、地下三层,其中负二层(G层)直通连城新天地、会展中心站B出口。

        项目周边高端写字楼和酒店林立

        2007年,怡景中心城与南山海岸城?#36127;?#21516;时开业。如今两者的命运却截然不同,海岸城已成为地标型购物中心,而同样位于核心区域的中心城广场,以逐渐被大众遗忘在角落。

        据悉,截止2018年12月31日,深圳中心城?#35759;?#31435;204份租?#36857;?#20986;租率100%,目前大部分收入均来自租金,每月的总收入?#21363;?378.81万元。

        资料显示, 此次怡景中心城股权交易中,卖方为一家独立第三方公司CENTRAL WALK (BARBADOS) COMPANY LTD . ,由刘伟宏和刘尔纲持有。天眼查数据显示,围绕着新怡景商业中心,刘伟宏和刘尔纲还经营投资公司、物业公司和房地产开发公司。

        据悉,这宗交易由高力国?#39318;?#28145;经纪人操刀,由戴德梁行做第三方评估服务。戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒对腾讯智慧房产表示,本项目是深圳非常罕有的成熟商场出售机会,而且位于深圳福田中心区最核心、最成熟的位置,这种罕有的机会不拿就没有了;这个项目还存在着巨大的运营及租金的提升空间,而这正是领展最大的优势,除了境外融资成本便宜外,还有成熟的运营能力与专业团队。

        “对于领展而言,深圳一直是其多年来战略布?#20540;?#37325;点,本次交易不仅让领展顺利进入深圳,而?#19968;?#20301;于福田中心区最核心的位置,紧邻广深港高铁福田站,这个交易可说是相当具有战略眼光。”陈俊儒续称。

        “雄心”未满:领展将继续布局内地一线城市

        目前,领展的主要物业资产集中于香港,在港拥有至少138个物业单位,零售面积83.61万平方米。

        2013年,领展首次尝试进入内地,其公告称将于2014年洽购万科旗下位于深圳龙岗万科广场八成权益。最终由于部分条款和交易形式上始终未达成一致意见,合作失败。

        不过,领展进军“北上广”的雄性并未就此熄灭。据接近领展的知情人士透露,彼时的领展已经研究超100个位于内地重点城市的商场及写字楼项目,并与多个内地地产商及财团商讨合作,寻求更多收购机会。

        在近年业绩会上,领展多次公开宣布其收购香港及中国内地一线城市,及其周边三角洲地区的零售物业及甲级写字楼的计划。

        2015年起,领展?#26469;?#20080;入位于北京、上海、广州的4项商业物业。加上此次怡景中心城的收购完成,意味着领展于布局内地一线城市的目标正式达成。

        领展资产管理有限公司行政总裁王国龙向媒体表示,此次收购将让公司更好地把握高铁网路和大湾区发展带来的高速增长。

        相关资料显示,完成本次收购之后,领展将拥有零售及办公室楼面约500万平方尺,而中国内地资产将占领展总资产值约13.1%。

        纵观近几年领展在内地的布局,这家房地产信托投资基金在看准时机后买入卖出,常能收获可观的投资回报。

        去年11月28日,领展宣布透过竞争性销售过程出售17项物业,总代价为230亿港元。这是其金额最大一次交易,为集团带来74亿港元的净收益。

        近两年财年数据显示,受益于收购广州西城?#26550;?#24191;场所得收益,领展2018财年总收益及物业收入净额?#30452;?#36798;到8.84亿港元及6.84亿港元,同比增幅?#30452;?#24405;得54%及49%。

        除了买卖的生意之外,领展的物业租金收入也备受关注。于报告期内,内地的物业收益相较于香港物业增长趋势似乎更为强劲。

        领展布局于内地的三项物业收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元,?#30452;?#25353;年上涨22.8%及25.8%。而香港物业组合总收益增长7.0%,零售租金增长6.6%、停车场租金增长10.0%。

        作为一家主要资产组合为商铺的房地产信托基金,领展收购后的管理提升优势明显。此次收购的怡景商业中心,现有的零售将于2019年、2020年及2021年届满的租?#36857;直?#21344;该物业租金收入约25.5%、24.8%及18%。领展收购后将重新委派管理团队,对该物业进行资产价值提升。

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